Zakup mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje naszej firmie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie owego co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do domów, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak postanowienie w ten sposób, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości w Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż ten sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również po raz kolejny lokalizacja. Z innej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a potem dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem przeważnie odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W wypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuć możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z wsparciem kredytu hipotecznego. Przyczyna jest prosta - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość o wiele różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania przy stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też w sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję jedynie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dni w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się wciąż przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie tylko odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Przy zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W niektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek harmonijny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, jednak nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy dobór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa najemców Strona glowna i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane po taki sposób, by obie strony umowy były odpowiednio zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *